2011 में एक निवेश विकल्प के रूप में रियल एस्टेट
2011 के दौरान निवेशकों को आवास में निवेश (शुद्ध निवेश के रूप में) कैसे देखना चाहिए?
अगर कोई पिछले दो दशक के ऐतिहासिक आंकड़ों को देखता है, तो अचल संपत्ति में निवेश (एक परिसंपत्ति वर्ग के रूप में) ने किसी अन्य परिसंपत्ति की तुलना में उच्च और तेज रिटर्न दिया है। यह प्रवृत्ति आने वाले वर्षों में जारी रहने की संभावना है। इसका मुख्य कारण भारतीय आवास क्षेत्र में मौजूद विशाल मांग आपूर्ति गलत मिलान है। यह गलत-मैच ब्रिज किए जाने की संभावना नहीं है और इसलिए इस क्षेत्र में निवेशकों को अच्छी रिटर्न देना जारी रहेगा
क्या आप सोचते हैं कि वर्तमान में अधिकांश स्थानों में अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ी हैं? यदि हां, तो क्या यह निवेशकों को अच्छी रिटर्न देने की संभावना है अगर वे अगले कुछ महीनों में संपत्ति खरीदते हैं और निवेश के लिए ये अच्छा समय है?
हां, मैं मानता हूं कि ज्यादातर भारतीय शहरों में संपत्ति की कीमतों के आसपास एक कृत्रिम मुद्रास्फीति है, लेकिन मैं 2011 में किसी भी सार्थक सुधार की भविष्यवाणी नहीं कर रहा हूं। वास्तव में भारत में संपत्ति की कीमतों के आंदोलन को कभी भी बाजार बलों द्वारा नियंत्रित नहीं किया गया है। Makaan.com पर हम संपत्ति की कीमतों की भविष्यवाणी कर रहे हैं 2011 के पहले छमाही में (थोड़ा सा नकारात्मक पूर्वाग्रह के साथ) स्थिर रहने के लिए। यह प्रवृत्ति रिवर्स हो सकती है जब हम 2011 के Q3 और Q4 से संपर्क करते हैं। होमबॉयर 2011 के पहले 6 महीनों में उपयोग कर सकते हैं निवेश का फैसला करना
क्या आप ऑफिंग में सुधार देखते हैं?
मेरी राय में, संपत्ति की कीमतों में कोई भी अर्थपूर्ण सुधार नहीं होगा I 2011 के पहले छह महीनों में संपत्ति की कीमतों में मामूली नकारात्मक पूर्वाग्रह के साथ स्थिर रहने की संभावना है।
आप अचल संपत्ति में मांग-आपूर्ति समीकरण को कैसे देखते हैं?
मांग और आपूर्ति तुलना वास्तविक से अधिक कृत्रिम है। यह भारतीय रियल एस्टेट मार्केट का अजीब है किफायती आवास (लगभग 40 लाख) सेगमेंट में लगभग असीमित (अपेक्षाकृत बोलने वाली) मांग है किफायती आवास की मांग विशाल प्रवासी जनसंख्या (जो लोग छोटे शहर और गांवों के शहरों में आते हैं) द्वारा संचालित है। विडंबना यह है कि इस सेगमेंट में आपूर्ति भी मांग का 10% नहीं है
डेवलपर्स को इस सेगमेंट में प्रवेश करने के लिए इसे अनौपचारिक लगता है और उन्हें प्रोत्साहित करने के लिए कोई भी सरकारी सहायता नहीं है। 2008-09 की मंदी के दौरान किफायती आवास के आसपास बड़ा वादा किया गया था लेकिन 2009 के तीसरी तिमाही में भावनाओं में पुनरुद्धार होने के तुरंत बाद उन्हें सुखाया गया।
निवेश विकल्प के रूप में आप वाणिज्यिक अचल संपत्ति का मूल्यांकन कैसे करते हैं?
2011 में वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश आवासीय से तुलना में कम फायदेमंद हो सकता है वहां पर्याप्त आपूर्ति है जो कि व्यवसाय के लिए तैयार है और अगले 12 महीनों के दौरान बाजार को और अधिक मारने वाला है। हमारे अनुमान के अनुसार, वाणिज्यिक संपत्ति को गोद लेने के लिए वर्ष 2011 में उठाया जाएगा लेकिन निवेश के लिए कोई और 18-24 महीनों का समय लगेगा, ताकि कोई भी लाभप्रद रिटर्न
हालांकि, यदि कोई 3 साल या उससे अधिक का निवेश क्षितिज है, तो वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश शायद एक बुरा विचार नहीं हो सकता है।
क्या आप नए स्थान उभरते हुए देख रहे हैं (मुंबई, गुड़गांव, नोएडा, बैंगलोर जैसी जगहों के अलावा) जहां रियल एस्टेट में निवेश बेहतर रिटर्न दे सकता है?
वैकल्पिक विकास क्षेत्रों को विकसित करने के लिए कोई योजनाबद्ध दृष्टिकोण नहीं है। एक अच्छा वैकल्पिक विकल्प खुदरा, आवासीय और वाणिज्यिक गतिविधि का अच्छा संतुलन रखना होगा। सबसे नए, तथाकथित प्रॉपर्टी हॉट स्पॉट मुख्य शहर से कम-से-कम 15-20 किलोमीटर दूर हैं, जहां कम या कोई बुनियादी ढांचा नहीं है। लोग बुनियादी ढांचे और अन्य स्वच्छता सुविधाओं में सुधार की उम्मीद में वहां निवेश कर रहे हैं
अगर ये अपेक्षाएं पूरी नहीं हुई हैं, तो सराहना बहुत कम होगी। इन क्षेत्रों में ख़रीदना उन लोगों द्वारा संचालित किया जाएगा जो मुख्य शहरों में सार्थक पैसा नहीं दे सकते हैं। यहां की सराहना उन क्षेत्रों की तुलना में कम होगी, जिनके पास बेहतर बुनियादी ढांचा है।
क्या आपको लगता है कि अल्पावधि में रियल एस्टेट की कीमतों पर ऋण घोटाले का असर होगा?
मैं नहीं जानता कि रकम की कीमतों पर ऋण घोटाले का कोई सार्थक प्रभाव होगा। हालांकि इस घोटाले के नतीजों के कारण डेवलपर्स के लिए धन का अस्थायी कस भी हो सकता है। यह घोटाला कुछ 8-10 रियल एस्टेट कंपनियों के आईपीओ को देरी कर सकता है जो शेयर बाजार से पैसा जुटाने की योजना बना रहे थे
इन कंपनियों को वैकल्पिक फंडिंग स्रोतों की तलाश करनी होगी और इसके लिए विकल्प उपलब्ध हैं इसलिए मुझे नहीं लगता है कि संपत्ति की कीमतों पर घोटाले से रगड़ना होगा।
ऋणदाताओं ने टीज़र लोन स्कीम वापस लेना शुरू कर दिया है। क्या आपको लगता है कि यह एक अच्छा कदम है? यह उधारकर्ताओं को कैसे प्रभावित करेगा और इकाइयों के ऑफ-लेग को कैसे प्रभावित करेगा?
यह वास्तव में एक अच्छा कदम है मेरी राय में, इन ऋणों को शुरू में बिक्री संवर्धन उपकरण के रूप में पेश किया गया था, लेकिन अंत में ऋण देने के नियमों का हिस्सा बन गया। उन्होंने लोगों को संपत्ति में निवेश करने के लिए परीक्षा दी, भले ही वे पूरी तरह से पूर्ण ऋण की सेवा के लिए आर्थिक रूप से नहीं बोल रहे थे। ये और अन्य प्रथा अमेरिका और कुछ यूरोपीय देशों में मंदी का मूल कारण थे। मुझे खुशी है कि बैंक ने टीज़र ऋण वापस ले लिया है
यह बैंकिंग प्रणाली में बढ़ते एनपीए को रोकने में मदद करेगा।
ब्याज दर आंदोलन पर आप क्या सोच रहे हैं?
आरबीआई ने मुद्रास्फीति को कम करने के लिए ब्याज दर को सख्त बनाने की वकालत की है। प्रारंभिक प्रतिरोध के बाद, हमने देखा है कि बैंकों ने आरबीआई के दिशानिर्देशों का पालन करना शुरू कर दिया है। कोई भी 2011 की पहली छमाही में दोनों जमा और उधार दर की सख्त होने की उम्मीद कर सकता है, जो स्थिति को स्थिर करना चाहिए।
Last Updated: Tue Aug 27 2013