अगर बिजनेस करते हैं तो LTV और FOIR के बारे में जरूर जान लीजिए
(Dreamstime)
क्या आपने कभी सोचा है कि सेल्फ एम्प्लॉयड प्रोफेशनल्स और नॉन प्रोफेशनल्स (SEP और SENP) के लिए होम लोन प्रक्रिया इतनी बोझिल और मुश्किल क्यों होती है? सैलरी पाने वालों के उलट उनके अकाउंट में कैश फ्लो एक समान नहीं रहता। बिजनेस बंद होने का रिस्क भी बहुत ज्यादा रहता है। हालांकि होम लोन अप्लाई करने वाले सेल्फ एम्प्लॉयड आवेदकों को लेकर कर्जा देने वालों के मन में शक जरूर रहता है। एेसा इसलिए क्योंकि किसी बैंक या वित्तीय संस्थान ने होम लोन लेने वाले सेल्फ एम्प्लॉयड ग्राहकों के लिए एेसा कोई प्रॉडक्ट डिजाइन ही नहीं किया है। आज हम इसी के बारे में बात करेंगे।
क्या आप जानते हैं कि कर्जदाता एसईपी और एसईएनपी श्रेणी वाले ग्राहकों को उस वक्त ज्यादा लोन देते हैं, जब उनका लोन-टू-वैल्यू रेश्यो (एलटीवी) तय सीमा के भीतर होता है। क्या इसे समझने में आपको मुश्किल हो रही है? तो मकानआईक्यू आज आपको बताएगा कि कैसे एलटीवी रेश्यो उधार लेने वाले सेल्फ एम्प्लॉयड ग्राहकों की होम लोन एलिजिबिलिटी को बढ़ा देता है। आप अपनी होम लोन एलिजिबिलिटी कैसे बढ़ा सकते हैं, यह जानने से पहले समझिए कि लोन-टू-वैल्यू रेश्यो (एलटीवी) और फिक्स अॉब्लिगेशन टू इनकम रेश्यो (FOIR) का मतलब क्या होता है।
क्या होता है लोन टू वैल्यू रेश्यो (LTV): यह एक फाइनेंशल टूल है, जिसके आधार पर कर्जदाता आपको लोन देता है। प्रॉपर्टी की मार्केट वैल्यू के संबंध में एलटीवी रेश्यो उस लोन की राशि को दिखाता है जो बैंक आपको देता है। इसे प्रतिशत में दिखाया जाता है और उस प्रॉपर्टी को भी यह प्रतिशत में ही दर्शाता है, जिसे आपने गिरवी रखा है या जिसके एवज में आप लोन लेते हैं। होम लोन या गिरवी राशि को प्रॉपर्टी की मार्केट वैल्यू से भाग करके एलटीवी को कैलकुलेट किया जाता है। ज्यादातर कर्जदाता सिर्फ प्रॉपर्टी के मार्केट वैल्यू की 80 प्रतिशत राशि ही देते हैं। साल 2015 में आरबीआई ने 30 लाख तक के होम लोन पर 90 प्रतिशत एलटीवी की इजाजत दे दी थी।
जानिए क्या है फिक्स अॉब्लिगेशन टू इनकम रेश्यो (FOIR): FOIR वह तरीका है, जिससे बैंक लोन एलिजिबिलिटी कैलकुलेट करते हैं। इसका अनुमान लगाते वक्त आवेदक के सभी तय दायित्वों (जिसका वह रोजाना या मासिक तौर पर भुगतान करता है) को देखा जाता है। इसमें चल रहे लोन की किस्त और होम लोन के आवेदन को योग्य आमदनी से हटा दिया जाता है। FOIR की कैलकुलेशन करते वक्त वैधानिक कटौतियों को बाहर रखा जाता है। जो लोन राशि बैंक देता है, वह आपकी FOIR रेटिंग पर निर्भर करता है। तय मानकों के अनुसार FOIR की रेंज 40-60 प्रतिशत के बीच होती है।
सेल्फ-एम्प्लॉयड लोगों के लिए एलटीवी और FOIR के मानदंड: कई कर्जदाता SEP और SENP होम लोन ग्राहकों को कम एलटीवी स्कीम देते हैं। इसके तहत एसईपी और एसईएनपी के लिए होम लोन योग्यता की गणना करने के दौरान एलटीवी प्रतिशत का अनुमान लगाते वक्त राहत दी जाती है। जितना ज्यादा आपका FOIR प्रतिशत होगा, उतनी ही बड़ी लोन राशि के आप योग्य होंगे। लेकिन सवाल उठता है कि कर्जा देने वाला आपको ज्यादा FOIR का फायदा क्यों लेने देगा? इसके अलावा बैंक एफओआईआर की निर्धारित सीमा का उल्लंघन क्यों करेगा?
कर्जा देने वाला एेसी सिर्फ तभी करेगा, जब आपका एलटीवी सही लेवल में होगा। एलटीवी प्रॉपर्टी की मार्केट वैल्यू पर निर्भर करता है। अगर आपकी संपत्ति की मार्केट वैल्यू ज्यादा है तो इसका मतलब प्रॉपर्टी में आपका समान हिस्सा मजबूत है। संपत्ति की इक्विटी भी समय के साथ बढ़ती जाती है, क्योंकि देनदार लोन की किस्त चुकाता रहता है या प्रॉपर्टी की कीमतें बढ़ जाती है।
इसे एेसे समझिए: फर्ज कीजिए कि आपका एलटीवी सिर्फ 65 प्रतिशत है (बैंक के नियमों के मुताबिक अधिकतम एलटीवी 80 प्रतिशत होता है)। आपका FOIR 100 प्रतिशत तक भी जा सकता है, लेकिन यह अधिकृत क्रेडिट अफसर के विवेक पर निर्भर करता है। इसी तरह अगर एलटीवी 65 से 70 प्रतिशत के बीच है तो SEP या SENP होम लोन आवेदक को 95 प्रतिशत तक की FOIR सीमा मिल सकती है। कम शब्दों में कहा जाए तो जितना कम एलटीवी होगा, उतनी ज्यादा FOIR सीमा होगी, लेकिन एेसा तभी होगा जब कर्जदाता चाहेगा। कई सारे लोन और कम क्रेडिट स्कोर आपके केस को कमजोर बना सकता है।
एलटीवी और FOIR स्कीम की खासियतें:
-यह स्कीम सिर्फ एसईपी और एसईएनपी पर ही लागू होगी।
-यह स्कीम केवल तब ही लागू होगी, जब मौजूदा मानदंडों की तुलना में एलटीवी कम होगा।
-FOIR 100 प्रतिशत की सीमा को पार नहीं कर सकता।
-अगर एसईपी/एसईएनपी होम लोन आवेदक सभी कसौटियों पर खरा उतरता है तो FOIR में भूल-चूक भी माफ कर दी जाती है।
काम की बात: यह बात पहले जरूर पता कर लें कि कर्जदाता कम एलटीवी स्कीम देता है या नहीं। हर बैंक या वित्तीय संस्थान कम एलटीवी पर आधारित FOIR में मार्जिन नहीं देता।
Last Updated: Thu Aug 11 2016