आपको कलेक्टर पासिंग संपत्ति के बारे में जानने की ज़रूरत है
महाराष्ट्र सरकार ने संपत्ति मालिकों से आलोचना आमंत्रित की जब उसने पिछले साल कलेक्टर संपत्ति के हस्तांतरण में भारी वृद्धि को लागू करने का फैसला किया, जिसका उद्देश्य राजस्व में सुधार करना था। यह हमें एक प्रश्न पर लाता है कि राज्य में संपत्ति खरीदारियों को भ्रमित कर देता है। कलेक्टर गुण कैसे हैं, जिन्हें मुंबई में कलेक्टर पासिंग संपत्ति के रूप में भी जाना जाता है, अन्य गुणों से अलग? क्या ऐसी संपत्तियों में निवेश करने का कोई जोखिम है? आइए पता करें।
कलेक्टर संपत्ति क्या है
भूमि एक राज्य विषय है। एक राज्य में, सरकारी स्वामित्व वाली संपत्ति राजस्व विभाग के नियंत्रण में आती है, और इस तरह के गुणों की स्वामित्व शहर के कलेक्टर के साथ होती है। इस तरह के भूमि पार्सल, डेवलपर, राज्य के साथ-साथ निजी बिल्डरूपियों पर आवास परियोजनाओं के विकास के लिए, कलेक्टर की अनुमति लेनी है। यह केवल अपनी अनुमति प्राप्त करने वाला व्यक्ति है कि एक डेवलपर या संपत्ति के मालिक अन्य नगर निगम और विकास एजेंसियों से निर्माण कार्य को बताने की अनुमति प्राप्त करने की प्रक्रिया शुरू कर सकते हैं।
निजी अनुमान बताते हैं कि मुंबई में कलेक्टर की भूमि पर बने लगभग 3,000 आवास समाज हैं जबकि महाराष्ट्र राज्य में लगभग 22,000 ऐसे समाज हैं। मुंबई में, इस तरह के गुण शहर के केंद्र (नरीमन प्वाइंट) के साथ-साथ उपनगरों (मीरा रोड, वसई, विरार इत्यादि) में पाए जाते हैं। शहर की कई सरकार और निजी रूप से विकसित उच्च प्रोफ़ाइल आवास समितियां कलेक्टर पासिंग संपत्ति पर बनाई गई हैं।
कलेक्टर संपत्ति कैसे अलग है?
कलेक्टर गुजरने वाले गुण, जिन्हें बी 1 गुण भी कहा जाता है, को एक विशिष्ट अवधि के लिए लीजहोल्ड आधार पर खरीदारियों को बेचा जाता है, जो 99 साल तक फैल सकता है। चूंकि ये लीजहोल्ड गुण हैं, ऐसे आवास समितियों के निवासियों को कानूनी रूप से कक्षा -2 के रूप में स्वीकार किया जाता है, और कक्षा-प्रथम निवासियों की तुलना में उनके अधिकार सीमित हैं, जिनके पास फ्रीहोल्ड गुण हैं।
इन संपत्तियों को किराए पर लेने, बंधक बनाने, उपहार देने और बेचने के लिए, संपत्ति मालिकों को कलेक्टर की पूर्व अनुमति की आवश्यकता होती है। लेनदेन करने के लिए कलेक्टर की अनुमति लेने के अलावा, संपत्ति मालिकों को अपनी संपत्ति बेचने की योजना बनाने पर स्थानांतरण शुल्क का भुगतान करना होगा। पिछले साल हस्तांतरण शुल्क पर एक संशोधन लागू किया गया था, शहर में कलेक्टर संपत्तियों की दरों में चार गुना वृद्धि हुई है।
यदि किसी खरीदार ने मुंबई में ऐसे समाजों के गठन के पांच साल के भीतर सदस्यशिप को स्थानांतरित कर दिया है तो उन्हें हस्तांतरण शुल्क के रूप में, जो भी अधिक हो, क्षेत्र में प्रचलित तैयार रेकोनर दरों में 1,000 रुपये प्रति वर्ग फुट या तीन प्रतिशत का भुगतान करना होगा। हस्तांतरणकर्ताओं या अपार्टमेंट की बिक्री के मामले में समाज निर्माण के पांच साल के उत्तराधिकारी, संशोधित दरों के अनुसार गणना की गई दो बार हस्तांतरण शुल्क के बराबर राशि देय होगी। छुट्टी और लाइसेंस के मामले में, मालिक को लीज समझौते में निर्धारित कुल राशि का पांच प्रतिशत का भुगतान करना होगा।
यदि कलेक्टर की अनुमति मांगी नहीं गई है, तो लेनदेन की वैधता पर समस्याएं उत्पन्न हो सकती हैं। वास्तव में, रजिस्ट्रार के कार्यालय ने इस तरह के प्रथाओं को रोकने के लिए इस वर्ष जनवरी में कलेक्टर भूमि पर बने संपत्तियों को अस्थायी रूप से बंद करना बंद कर दिया था।
"रजिस्ट्रार के कार्यालय को कलेक्टर के कार्यालय से एक परिपत्र प्राप्त हुआ है, जब तक कि संपत्ति पंजीकरण कार्ड का उल्लेख नहीं है कि यह बी 1 संपत्ति है और इसके साथ ही संग्राहक से कोई आपत्ति प्रमाण पत्र नहीं है, यह पंजीकृत नहीं होगा," एक अधिकारी ने उद्धृत किया मीडिया ने घोषणा के रूप में कहा।
हालांकि, कोई कलेक्टर की अनुमति लेने वाले को दंड का भुगतान करके निर्माण को नियमित कर सकता है, जो स्थानांतरण शुल्क को दोगुना कर देगा।
लीज अवधि समाप्त होने के बाद, खरीदार को पट्टे के नवीनीकरण के लिए आवेदन जमा करना पड़ता है क्योंकि वे संपत्ति के पूर्ण मालिक बन नहीं जाते हैं। एप्लिकेशन को स्वीकार या अस्वीकार करने के लिए यह पूरी तरह से कलेक्टर तक है। प्रत्येक बार जब पट्टा नवीनीकृत किया जाता है, तो खरीदार को ऐसा करने के लिए पूर्व-निर्धारित राशि का भुगतान करना पड़ता है। हाउसिंग सोसाइटी लंबे समय से कलेक्टर गुणों की मांग कर रही है, जो लीजहोल्ड से फ्रीहोल्ड को ट्यून किया जाए। इससे ऐसे आवास समाजों के परेशानी मुक्त पुनर्विकास के लिए मार्ग प्रशस्त होगा जहां सरकारी हस्तक्षेप और अनुपालन सीमित हो जाएगा।
क्या आपको निवेश करना चाहिए?
निवेश करने से पहले ध्यान दें कि:
* ये शहर के पॉश इलाकों में प्रीमियम प्रीमियम गुण हैं। हालांकि, एक खरीदार को याद रखना चाहिए कि इन गुणों को खरीदने और किराए पर लेने की लागत अधिक संपत्तियों की तुलना में अधिक होगी क्योंकि स्थानांतरण शुल्क शामिल हैं। सभी मानक शुल्कों के अलावा, खरीदार को हस्तांतरण लागत सहन करना होगा।
* दस्तावेज प्रक्रिया भी लंबी होगी क्योंकि औसत सौदे की तुलना में लेनदेन को पूरा करने के लिए अतिरिक्त अनुमोदन लिया जाना चाहिए।
* चूंकि ऐसी संपत्तियों की वैधता से जुड़े कोई मुद्दे नहीं हैं, इसलिए कलेक्टर गुणों को खरीदने के लिए गृह ऋण प्राप्त करना तब तक मुश्किल नहीं है जब तक कि आपका काग़ज़ का काम पूरा न हो जाए।
संजय चतुर्वेदी एसोसिएट्स के संजय चतुर्वेदी कहते हैं, "सभी आवश्यक अनुमोदनों की उपस्थिति में, एक कलेक्टर संपत्ति के लिए ऋण प्राप्त करना उतना ही आसान है जितना कि यह किसी अन्य संपत्ति के लिए है।"
* कलेक्टर संपत्ति पर बने आगामी आवास परियोजनाएं अचल संपत्ति कानून के दायरे में आती हैं। विवाद के मामले में, कोई राज्य रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण से संपर्क कर सकता है।